Как складывается стоимость квартир в новостройках

Приобретая жилище на первом этапе продаж, многие задаются вопросом о причинах высоких цен и факторах, способствующих их росту. Хотя внешние обстоятельства общеизвестны, процесс установления начальной стоимости остается за кулисами.

Совместно с специалистами мы проводим анализ структуры стоимости новостроек, разбирая их на элементы, чтобы выяснить, из чего формируется ценник на квартиры в современных комплексах и поделиться советами о возможностях экономии при покупке.

Особенности первичного рынка недвижимости

Ключевой характеристикой рынка новостроек является его ориентация на покупателей, стремящихся подобрать жилище, отвечающее их уникальным требованиям. Этап строительства предоставляет уникальную возможность оптимально вложить средства в приобретение жилплощади.

Повышенный интерес к новостройкам поддерживается не только за счет персонализированного подхода к выбору жилья, но и благодаря доступным ипотечным программам, делающим покупку более привлекательной.

Для тех, кто ищет способы снижения затрат, покупка недвижимости на этапе земляных работ может стать выгодным решением. Низкая начальная цена объясняется интересом застройщика в привлечении дополнительных финансов для продолжения строительства. Средства от покупателей воспринимаются более предпочтительно, нежели банковские кредиты с высокими процентами.

Кроме того, застройщики зачастую предлагают покупателям возможность рассрочки до момента завершения стройки, а также выбор конкретной планировки, площади и этажности квартир, что также привлекает инвесторов.

Однако инвестирование в начальной фазе строительства влечет за собой определенные риски, такие как задержка сроков сдачи объекта или даже возможные мошеннические действия застройщика. В этом контексте критически важно проверить наличие всех необходимых документов и лицензий у застройщика, чтобы минимизировать риски потери инвестиций.

Необходимые документы включают в себя учредительные бумаги, свидетельство о праве собственности на земельный участок, лицензию, разрешение на строительство, проектную и экспертизу документации. Также стоит обратить внимание на партнеров и банки, с которыми сотрудничает застройщик.

В отличие от вторичного рынка, где цену устанавливает владелец, на первичном рынке ценообразование контролируется застройщиком. Девелоперы, несущие строительные издержки, стремятся к получению прибыли, что делает стоимость новостроек более чувствительной к разнообразным внешним факторам.

Из чего складывается стоимость квартиры в новом доме

Основы ценовой политики на рынке новостроек укладываются в два вектора причин:

1. Местные факторы - эти детерминанты влияют на разнообразие цен в рамках одного региона. Например, расположение объекта, планировочные особенности, качество отделки могут существенно отличаться, что влияет на стоимость. Эти аспекты менее подвержены временным изменениям и скорее определяются индивидуальными предпочтениями и оценками.
2. Глобальные факторы - здесь речь идет о влиянии широкомасштабных экономических условий, таких как общее экономическое благополучие, доходы населения, стратегическая значимость города и другие макроэкономические показатели.

Специфические аспекты, влияющие на ценообразование в определенном населенном пункте, включают:

• Демографические показатели;
• Уровень промышленного развития;
• Валовой региональный продукт;
• Наличие и развитость социальной инфраструктуры.

Распределение затрат при формировании стоимости новостройки может значительно колебаться, учитывая различные факторы, такие как локация, тип здания, его размеры и прочее. Важно помнить, что окончательная стоимость также зависит от требований к проекту.

Владимир Кошелев, руководитель «Корпорации Кошелев», подчеркивает, что в стоимость жилья включаются многочисленные расходы, в том числе налоги. При использовании застройщиком кредитных средств, проценты также отражаются в цене за квадратный метр.

Согласно аналитике, составляющие стоимости новостройки распределяются следующим образом:

• Покупка земельного участка - 10%;
• Проектные и изыскательские работы - 1%;
• Строительство и монтаж - 50%;
• Подключение инженерных систем - 21%;
• Благоустройство территории - 5%;
• Затраты на технику и оборудование - 5%;
• Общехозяйственные расходы застройщика - 8%.

Эти данные являются ориентировочными и могут изменяться в зависимости от конкретных условий проекта. Например, в компании «Брусника» доля расходов на благоустройство составляет 7%.

Таким образом, основным двигателем цены за квадратный метр являются расходы на строительство и подключение коммуникаций, составляющие примерно 70% от общей суммы. Увеличение стоимости этих элементов окажет наибольшее влияние на конечную цену объекта.

Что может увеличить цену новостройки

Давайте подробнее рассмотрим, какие аспекты влияют на окончательную цену жилья в новостройках с точки зрения процесса строительства.

• Технологии и материалы строительства. От выбора застройщиком строительных материалов и применяемых технологий напрямую зависят такие характеристики здания, как уровень тепло- и звукоизоляции. Так, жилье из панелей и блоков отличается более низкой стоимостью и скоростью возведения, однако может уступать в комфортабельности из-за худших изоляционных свойств. Кирпичные дома обеспечивают высокий уровень комфорта, но строительство таких объектов требует значительных временных затрат, что сказывается на цене. Монолитные конструкции представляют собой оптимальное сочетание стоимости, скорости возведения и эксплуатационных качеств.
• Развитость инфраструктуры. Наличие развитой инфраструктуры вокруг новостройки напрямую влияет на ценообразование. Транспортная доступность, экологическая обстановка, престижность района и близость к центру города могут стать основанием для повышения стоимости жилья.
• Классификация жилых комплексов. Цена на квартиры в новостройках также определяется классом самого жилого комплекса, который может быть эконом-, комфорт-, бизнес- или премиум-класса. Различия между этими категориями заключаются не только в качестве используемых строительных материалов и технологий, но и в предлагаемых условиях проживания, включая инфраструктуру и сервис.
• Виды отделки. Застройщики предлагают различные варианты отделки – от черновой до «под ключ», что также влияет на итоговую стоимость жилья. Наибольшей популярностью пользуется предчистовая отделка, предполагающая подготовку поверхностей и проведение коммуникаций, в то время как вариант «под ключ» предусматривает полностью готовое к проживанию жилье с дизайнерским оформлением.
• Внешние факторы. На стоимость строительства влияют и внешние экономические условия, такие как налоговая политика, динамика цен на стройматериалы и конкурентное окружение, что также необходимо учитывать при анализе ценообразования на новостройки.